Uncategorized

Судебный иск на 36 миллионов по делу о праве ограниченного пользования

Еще один налог вынуждены будут выплачивать налогоплательщики графства Кук после того, как судья вынес решение, что водохозяйственная организация Чикаго (Water Reclamation District of Greater Chicago) обязана выплатить 36,4 миллиона долларов компании-застройщику в качестве компенсации за задержку строительства роскошного кондоминиума.  Разногласия между сторонами начались в 2005 году, когда водохозяйственная организация установила замок на ворота вокруг въезда в аллею, владельцем которой она и являлась. Компания Prism Development Co планировала начать строительство здания кондоминиума рядом с этой аллеей в марте 2007 года. Однако не смогла это осуществить, так как нужно было обеспечить проезд больших автомобилей по этой аллее. Подрядчик утверждал, что задержка в строительстве привела к увеличившимся затратам и потере потенциальных покупателей квартир.

Суд постановил, что водно-санитарное управление большого Чикаго намеренно создало препятствие строительству кондоминиума Ritz-Carlton Residences, когда заблокировало въезд в аллею. А он был необходим для работ сроительной бригады и бригады, занимающейся сносом зданий. Водохозяйственая организация проголосовала за подачу апелляции, чтобы бремя выплат по этому судебному решению не легло на налогоплательщиков.

Но если водохозяйственная организация являлась законным владельцем этой аллеи, то как компания-застройщик выиграла этот иск …? Это произошло потому, что существует так называемый «easement», то есть право ограниченного пользования чужой частной собственностью в силу особых причин. Наример, поставщики электричества, такие, как компания  ComEd, имеют такое право (easement) заходить на территорию вашей собственности, чтобы получить доступ к линиям электропередач. В таунхаусах один сосед может иметь право ограниченного пользования (easement) подъездной дорожкой, которой он пользуется вместе с соседом. В сельских районах, где ограничен доступ к общественным дорогам, фермеру может  понадобиться проехать по дороге, принадлежащей другой ферме. Поэтому, чтобы попасть на свою территорию, ему понадобится иметь право ограниченного пользования (easement). Другими словами, право ограниченного пользования (easement) служит прекрасным законным способом, чтобы кто-то мог воспользоваться территорией частной собственности другого человека для каких-то особых нужд.

Право ограниченного пользования (easement) и передача права собственности – это разные вещи. Собственность остается вашей; у других людей есть только разрешение использовать вашу собственность. В этом разрешении будет оговорено, скакимиограниченямиискакойцелью кто-то может пользоваться вашей собственностью. Поскольку собственность остается вашей, можете делать с ней все, что хотите до тех пор, пока вы не создадите препятствий другой стороне, обладающей правом ограниченного пользования вашей территорией. Так, в деле между водно-санитарным управлением и компанией-застройщиком, водно-санитарное управление проиграло суд. Причина заключается в том, что оно препятствовало доступу на аллею, на которую компании Prism Development имела право ограниченного пользования (easement).

В штате Иллинойс существует четрые типа прав ограниченного пользования (easements). Express easement – это право ограниченного пользования, зафиксированное в письменном виде, которое делится на два вида: исключительно предоставленное право и исключительно закрепленное право (expressly granted easement или expressly reserved easement). Исключительно предоставленное право ограниченного пользования записано в контракте и состоит в том, что одна сторона просит воспользоваться территорией другой стороны. В отдельных случаях платит за это пользование.  Другой вид такого права называется правом ограниченного пользования по необходимости (easement by necessity). Оно вступает в силу тогда, когда чужая территория требуется, чтобы получить доступ к чему-то. Право ограниченного пользования по необходимости возникает, когда человек продает часть своей земли, однако у проданного участка нет доступа к дороге или канализации. В этом случае использование чужой территории становится необходимым, ибо в противном случае землей пользоваться невозможно. Право на ограниченное пользование по необходимости не требует обоюдного согласия сторон, так как оно необходимо, а не требуется лишь для удобства. Третий вид прав на ограниченное пользование известен под названием пользование, основанное на праве данности (prescriptive easement) и использует тот же самый законный принцип как и права сквоттеров.  Пользование, основанное на праве данности (prescriptive easement), вступает в силу, когда кто-то открыто пользовался землей другого человека со специальной целью в течение 20 лет без разрешения владельца. Четвертый и последний тип прав на ограниченное пользование подразумевает право на ограниченное пользование (easement by implication). Это право является, пожалуй, самым сложным. К примеру, человек является собственником прибрежного участка, по которому проходит тропинка на пляж, которой всегда пользовался предыдущий владелец. Затем этот хозяин разделяет участок и продает части двум разным людям. Следовательно, при разделении участка доступ к пляжу блокируется. Тогда владелец, лишенный доступа к пляжу, может заявить о подразумевающемся праве на ограниченное пользование (implied easement), поскольку эта земля всегда использовалась для прохода на пляж. Кроме того, она необходима и для того, чтобы в полной мере пользоваться своей прибрежной собственностью.

Как можно снять право ограниченного пользования, если оно у вас существует? Вы должны прийти к обоюдному соглашению с другой стороной, а затем зарегистрировать это соглашение в местном отделении регистрации юридических документов (Recorder of Deeds). Однако следует помнить, что достичь обоюдного согласия относительно прав на собственность очень сложно. Поэтому люди, имеющие проблемы с правом ограниченного пользования собственности, нанимают адвоката. Но даже и с ним этот процесс, скорее всего, будет дорогостоящим и времязатратным и может испортить отношения с соседями. По этим причинам лучше всего проконсультироваться с адвокатом до приобретения недвижимости, чем заниматься потом вопросами прав ограниченного пользования после покупки недвижимости.

В Иллинойсе покупка недвижимости означает, что вы покупаете недвижимость со всеми ее преимуществами и недостатками, которые могут включать в себя и право ограниченного пользования, если это право существует на момент покупки. Это одна из важных причин, по которой очень важно нанять адвоката, когда покупаете недвижимость. Адвокат может изучить и проанализировать земельные книги, чтобы узнать не указаны ли в них нежелательные права ограниченного пользования, которые вы унаследуете.

Поэтому, если вы думаете о покупке недвижимости, офис адвоката Юлии Кислюк готов вам помочь! Позвоните уже сегодня для консультации по телефону 847-204-8499.

Previous post

Екатерина Березина: Проснуться некурящим

Next post

Марина Диденко: Тяжесть жизни ...!?